自2020年初新冠肺炎疫情在我国迅速爆发以来，国民生活、生产、经济多方面都受到了不同程度的冲击。虽然目前疫情已得到良好的控制，但此前由于疫情和疫情防控的需要，各大商场、店铺均被要求限期营业，客流量大大减少。不少中小企业陷入经营困境、无法正常运转，面临停产停业。
受疫情影响，各地房屋租赁合同纠纷层出不穷，成为法院近期工作的一个热点。承租人能否以疫情为由解除房屋租赁合同或者减免租金？出租人能否要求承租人承担拖欠租金的违约责任？本文将从疫情对房屋租赁的影响、承租双方面临的法律问题以及法院判决三方面进行分析，对承租双方解决相关纠纷提出建议。
一、疫情对房屋租赁的影响
疫情对房屋租赁的影响根据经营性质可分为两种：一是租赁房屋用于自住，部分承租人因疫情防控需要无法按时返回，在一定时期内无法继续使用租赁房屋；二是租赁房屋用于生产经营，因疫情原因，承租人无法对房屋进行正常使用，生产经营受到较大影响（例如电影院、KTV、商场）。
疫情期间，承租双方都面临不小的经济压力，产生的纠纷可以分为以下三类：一是承租人（租客）要求减免租金或解除房屋租赁合同。疫情期间，承租人不能使用或不能完全使用房屋，如果继续按照房屋租赁合同约定的租金数额支付，经营压力过大，故要求减免租金甚至解除合同。二是承租人拖欠租金的违约责任；三是出租人要求解除房屋租赁合同并索要违约金（较少）。本文重点分析前两种纠纷涉及的法律问题。
二、承租人能否要求解除合同
对于承租人来说，疫情或者疫情防控措施导致租赁房屋不能交付使用或店铺经营困难、难以维系，如果能以疫情为由解除房屋租赁合同可以最大程度上避免损失。
合同解除有三种方式：约定解除、法定解除以及情势变更请求解除合同。
1.约定解除。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”若承租人与出租人在房屋租赁合同中约定了合同的解除条件，且本次疫情达到了合同解除的条件，或者承租人与出租人协商一致，那么房屋租赁合同就可以解除。
2.法定解除。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
3.因情势变更解除合同。《合同法司法解释二》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，若本次疫情构成情势变更，承租人也可以请求法院要求解除合同。
根据全国人大常委会法工委的解释，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施，对于因疫情影响不能履行合同的当事人来说，该事件属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。不可抗力属于《合同法》第九十三条法定免责事由中的“（五）法律规定的其他情形”。根据《合同法》**百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
虽然新冠肺炎疫情的定性为不可抗力，但这并不意味着所有房屋租赁合同都可以据此解除合同，还需要进一步考虑疫情对于合同履行是否构成实质影响。
根据2020年4月20号发布的《**人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》中有关规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，根据影响程度，可以部分或者全部免除双方的责任。当事人对合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应的举证责任。而对于疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行；继续履行合同对一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。
“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”具体可以从以下三个方面考虑：
1.租赁用途。区分租赁用途是居住、还是商用，如果是居住，一般可理解为对合同履行影响不大;如果是商业用途，则影响可能较大。
2.承租人所从事的行业性质。例如疫情对于线上行业则影响较小一些，对于线下行业尤其是旅游、娱乐、酒店等人群密集性行业则一般影响较大。
3.政府管控措施程度。不同地区的的管控措施程度是不一样的，例如武汉地区的管控措施就跟其他地区不一样，2020年6月份以来北京地区的管控措施又跟其他地区不一样。
综上，承租人以疫情为由请求解除房屋租赁合同的，需要举证证明疫情或者疫情防控措施的影响已达到了直接导致合同不能履行的程度；如果疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，法院将不予支持。
三、承租方能否要求出租方减免房屋租金
如前文所述，若疫情影响尚达不到法院能支持解除房屋租赁合同的程度，承租方能够要求出租方减免房屋租金来减少损失呢？
承租合同为双务合同，合同生效后租赁合同的出租方应将符合合同约定条件的房屋交付承租方并保持房屋满足约定使用条件，承租方应当依约支付租金。若租赁合同有关于疫情发生后的租金迟延支付条款的，承租方可依约适用合同条款。若无前述条款的，但承租方存在因疫情或疫情防控措施需要被采取强制隔离无法及时支付租金的情况，可援引不可抗力，但应当在具备支付条件的合理期限内支付。
具体来看，若当地对于减免租金有明确相关政策，则符合政策规定的业主应当减免租金。例如《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展的若干措施》中提到：对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2020年2月免收房租，3-4月房租减半。但租赁私营企业及个体户的房屋、商铺的，没有明确的减免政策。
西安市的相关政策中提到：积极鼓励非国有企业业主、个人房东为租户减免租金、物业管理费和其他费用，具体事宜由双方协商解决，可以看出政策对该问题没有强制要求。
若当地并未出台相关强制性政策，减免租金能否得到支持主要看租赁房屋用途及疫情的影响后果。否则新冠肺炎疫情虽然发生、对承租方使用房屋、房屋收益受到影响，但出租方并未违反合同义务，且通常租赁合同中并不会明确约定租金来源，所以并不能直接确定合同的根本、最核心的义务（支付租金义务）不能履行，故承租方不能直接以新冠疫情为由主张迟延缴纳租金。因此，对于完全无法实现经营目的的，应当减免无法经营期间的租金；而对于经营受到影响的，可以酌情减免经营受影响期间的部分租金；而对于经营不受影响的，无需减免租金。
综上，笔者建议承租方与出租方及时就迟延缴纳事宜进行协商，协商不成，仍继续支付。此外，考虑到新冠疫情的影响，很多银行制定了延期还款的措施，建议出租方对于受影响较大的承租方，为了长期合作可给予一定的理解和延期。
四、出租方能否以承租方拒绝或迟延缴纳租金为由主张解除租赁合同。
疫情对承租双方都造成了影响，承租人因疫情原因拖欠租金是否构成违约？出租方能否以承租方拒绝或迟延缴纳租金为由主张解除租赁合同？
这一问题应结合承租房屋的用途区分两种情况，分别处理：若承租房屋用于经营，因疫情影响经营导致拖欠租金的，一般不按违约处理。根据《**人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”
若承租房屋并非用于经营，仅仅是因为疫情这一不可抗力情形的出现，导致出租人履行能力下降，则并不当然免除或减轻出租人支付房租的义务，此时出租人欠租金仍然构成违约。租赁合同中通常都对承租方拒绝、迟延缴纳租金时的合同解除和违约责任进行了约定；另一方面，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
因此，若租赁合同没有约定疫情之下的租金免除或迟延支付条款，且承租方无疫情防控和治疗需要被强制隔离等不可抗力事由，承租方拒绝或迟延缴纳租金，经出租方催收且经过合理宽限期后仍继续拖欠租金的，出租方有权单方通知承租方解除双方租赁合同。同时，考虑到新冠肺炎疫情的影响，为保证合同的公平、合理，建议给予承租方一定的宽限期，如宽限期届满仍拒绝支付的，再主张单方解除。
五、法院观点及相关案例
**人民法院在《**人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》中指出“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”各地方法院在审判中也沿用了这样的思路。
1.对于疫情影响租赁房屋使用且双方无法达成调解的，法院一般根据公平原则，采取酌定减免租金的判决方式，不会支持原被告解除合同诉求请求（参见豫01民终6672号判决书、(2020)浙0604民初1662号判决书、(2020)苏0106民初2028号判决书）。
2.对于疫情未影响租赁房屋使用或已有相关政策明确规定的情况下，法院对出租方要求支付租金的请求不予支持（参见(2020)内0103民初1457号中判决书）。
六、对承租双方的建议
上文对疫情影响下房屋租赁合同纠纷涉及的法律问题从理论和实践两方面进行了分析，对承租双方提出以下三点建议：
首先，承租双方应及时通知对方，并提供相应证明。
《合同法》**百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如果房屋租赁合同的一方当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。此外，双方还应在合理期限内提供履行障碍的证明文件。包括但不限于当地省一级政府及下级政府等发布的具有强制性命令的文件，陕西省政府发布的陕西省启动重大突发公共卫生事件一级响应状态的文件、市级政府、区政府、街道办发布的命令、通知等。
其次，承租双方应积极沟通协商，变更合同条款。
从促进合同继续履行的角度出发，建议合同当事人在疫情发生之后，根据疫情对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过私立救济的方式，从源头上减少纠纷产生。如果协商不成，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任。然后再通过起诉的方式要求变更合同，减免租金。
最后，承租双方应注意固定和留存证据。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，主张变更或解除合同的一方，应当对解除或变更的事实承担证明责任。房屋租赁合同纠纷中，无论当事人是援引不可抗力要求解除合同还是情势变更原则要求减免租金，都应当对相关事实承担举证责任。具体到涉疫情案件中，当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如，政府针对疫情发布的相关政策、承租方因疫情防控被隔离的证据、承租人因疫情防控导致停产、停业相关证据等。
新冠肺炎疫情对生活的各个方面都造成了严重影响，在处理与疫情有关的房屋租赁合同纠纷时，双方应及时沟通，按照公平和诚实信用原则，力求将双方的损失降到**，相互理解，共克时艰。
刘晓东律师
