案件背景：2009年9月3日，某房地产公司（以下称开发商）与某村委会（被拆迁村）签订《某村城中村改造拆迁补偿安置协议》（以下简称：《补偿协议》），该协议第四条约定，“某村村民确定用地内一、二层房屋实际面积不足人均85平米的，按人均85平米补足；非农户对确定用地内一、二层房屋，每人按65平米安置，原房产人均不足65平米的需补差价。” 第五条约定“村民安置区位：商铺由凤城八路以南临街由东向西安置；安置楼为三梯八户，三十二层高层住宅（从第五层开始为村民住宅，一至四层为商业），其中一至四层为商业裙房。”第十四条 “其他约定：乙方承诺给甲方在册农户每人赠送10平米商业面积或住宅，商业由村委会统一经营。”

2013年6月27日，开发商与被拆迁村签署《西安市某区某街道办被拆迁村回迁安置工作实施方案》，并由房产所在地街道办事处、城改办、辖区派出所等政府部门派员组成的被拆迁村村民回迁领导小组，统一领导回迁分房及交接工作。

2013年7月11日，开发商与被拆迁村签订《被拆迁村商业门面房分割安置协议》（以下简称：《分割协议》），《分割协议》约定：1、村民人均20平米商业安置均确定在一至四层，人均10平米的赠送面积安置在地下一层和四层（协议书一、3条）；2、被拆迁村与开发商在协议中确认上述房产已经竣工验收合格，符合交付条件，该协议签订之时本案所涉房产已经实际交付；3、双方在协议中约定本协议的签订符合被拆迁村村委会的内部规定，且协议内容已经取得全体村民同意，协议履行不因村委会方相关的任何原因使协议履行存在障碍。

2014年5月29日，被拆迁村委会改居委会后成立的经营管理居委会集体财产的某物业管理公司与第三方公司签订《房屋租赁合同》，将其接受居委会委托管理的安置商业房产和赠与商业房产共计23000余平方米整体出租给第三方公司。在收到承租人交付租金后，某居委会已将600余万元平均分配给全体受安置居民。

2016年7月6日，被拆迁村村民张某等49人向未央区人民法院起诉，诉请确认门面房安置协议无效。陕西观瀚律师事务所辛建利律师团队在接受代理后，在法庭上提出“从实体方面分析村民并未在该协议签订后及时表示反对意见、交付房产也是在多个政府部门派员监督，全体村民现场参与的情况下公开交付的、原告方已经委托相关公司统一出租经营案涉财产、原告均已实际接受案涉房产出租经营收益等”抗辩意见。后法院于2016年11月以起诉人数未超过被拆迁村村民半数为由驳回了原告起诉。后原告提出上诉，二审法院于2017年7月以“一审违反程序为由”发回重审。案件在发回重审后，原告人数增加到了400余人，在长达一年多的时间内经过四五次的长时间开庭，原告在某次开庭后将诉讼请求由确认整个门面房分割安置协议无效变更为“确认给付至地下负一层部分内容无效”（诉讼请求范围进行了大幅缩小），2018年12月未央区法院以“违反民主议定原则”为由判决：“确认《被拆迁村商业门面房分割安置协议》中涉及赠送4700余㎡确定在地下一层的条款无效”（只确认了合同部分条款无效，并未判决无效的处理方法）。开发商随即又提起了上诉，西安市中院于2019年7月又做出了“驳回上诉，维持原判。”的终审判决。以上原告方之所以能否则该合同相关条款的事实依据主要是上述协议在签订时，被拆迁村一方未履行民主议定程序，即未召开村民大会，该协议属于对村民重大利益的处分，村委会或村民代表属于无权处分。（法院对于本案的裁判思路，辛律师团队始终持有不同意见，但因判决始终没有赋予开发商具体义务，因此，辛律师团队也就建议开发商接受裁判结果。）

最新诉讼：上述诉讼终结后，被拆迁村居民发现判决结果无可执行内容后，又向西安市经开区城改办提出了“解决拆迁遗留问题的请求”，城改办在召集相关部门协调处理的过程中，辛律师团队的律师提出了“该问题依然属于司法问题的观点”。城改部门在依法回绝了被拆迁村居民的请求后。一个新的诉讼又被启动了。

基于上述案件背景及历史诉讼情况，某物业管理公司以上述被拆迁居民上述争议事实为依据提起本次诉讼，请求：开发商向某物业管理公司补足差额部分面积6700余㎡、赔偿因某房地产公司未按期足额交付承诺村民的商业面积，导致该部分面积产生的租金损失及租金利息损失。

辛律师团队对该案件作出如下的分析和判断：

1、某物业管理公司不是本案所涉争议财产的所有权人，其仅是原村委会相关集体财产的管理人，并非村民个人财产的管理人，更非上述争议财产的所有权人；2、本案所涉赠与房产的受赠人是某村村民，并不是原某村村委会，原告有权代管集体财产不等于有权代管村民个人才，退一步说就算有代管权也不等于有诉讼权利，原告主体不适格；3、根据原告起诉书内容可知原告起诉要求给付之房产属于被告与被拆迁对象某村委会签订《拆迁安置协议》中约定的赠与内容及所谓赠与交付不到位所产生的租金及租金利息损失，因此本案审理应对适用赠与相关法律规定；4、根据《中华人民共和国合同法》第一百八十八条“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付”的规定，本案赠与内容受赠人是没有交付请求权的，因此应当驳回起诉；5、鉴于原告对于被告的慷慨赠与行为不领情的情况及赠与不动产尚未进行物权变更登记的实际情况，代理人认为赠与行为尚未完成，作为赠与人的开发商有权撤销赠与；6、基于以上事实和法律方面的分析，在答辩期间可以向对方提出撤销赠与，也可考虑提出反诉要求返还已实际交付的7000余平米赠与房产。

诉讼进展：庭前证据交换时，辛律师团队在向法庭提交本案证据材料的同时，当庭向对方代理人及法庭提交了《撤销赠与通知书》，后在法庭审理中提出了：针对对方要求给付的房产面积数字缺乏依据，该部分请求属于赠与约定范围、其不具备赠与物交付请求权，原告主体不适格、双方对于赠与内容尚未达成一致，原告起诉缺乏事实依据等答辩理由。为了证明本方观点，特别强调了证据中西安市经开区管委会对于本案所涉商业房产的安置及赠与问题也曾向未央区法院明确致函说明：此赠送面积为村两委会同某房地产公司协商的结果，并非政策要求。在答辩不应该赔偿租金及租金利息损失时，还提出了现因该赠与行为终止，某物业管理公司自2013年以来占用该部分房产没有合法依据，应当向开发商赔偿原告在本案中所主张的租金损失及利息损失金额。另外，原告所主张之租金损失计算标准缺乏科学性，至少未考虑到空置率、成本、税金等等，因此该主张明显不能成立。

本次诉讼主要法律依据：

1、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”

2、《中华人民共和国合同法》第一百八十六条 ：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款定。”

3、《中华人民共和国合同法》第一百八十八条 ：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”

4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

本次诉讼结果：2020年10月，西安市中院裁定驳回原告起诉。

律师点评：赠与属于单务法律行为，赠与合同属于实践性合同，该现象本产生于友好相处的前提下，属于有情有义的产物。但好事做不周全，忽视了相关法律的规定，忽视了对自己权益的保护，赠与不但起不到愉快的赠与效果，还可能把自己卷入官司的漩涡！好事要做，但风险防控不可缺！